Аннотация: В статье рассматриваются актуальные проблемы действующего законодательства в сфере временных объектов городской среды, а также правовые последствия признания нестационарного объекта недвижимым имуществом. Автором проведен анализ судебной практики по данной проблеме.

Ключевые слова: Аренда, земельные участки, временные объекты, недвижимое имущество, торговые павильоны, самовольная постройка.

Критерии отличия нестационарных объектов от недвижимого имущества и правовые последствия признания нестационарного объекта недвижимым имуществом

В судебной практике существует немало спорных ситуаций, когда отличить нестационарный объект городской среды от недвижимого имущества бывает сложно.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [1].

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке [2].

Таким образом, выделяется два основных критерия отличия недвижимого имущества от нестационарных объектов:

1) Наличие неразрывной связи имущества с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба;

2) Наличие сведений об объекте в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как справедливо отмечает К. Возисов, вновь созданный (построенный) объект, даже обладающий признаками неразрывной связи с земельным участком и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба, созданный без получения разрешения на строительство или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не может выступать объектом гражданских прав и находиться в гражданско-правовом обороте как объект недвижимого имущества [3].

Законодательно к таким объектам применяются нормы ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой, в том числе продавать, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В судебной практике критериями отнесения имущества к недвижимому являются следующие:

- Экспертная оценка стоимости сооружения и стоимости затрат на его перемещение в денежном эквиваленте. Оценочный критерий привязан к оценке стоимости объекта в сравнении с оценкой того же объекта после перемещения и с оценкой расходов на перемещение.

- Наличие или отсутствие коммуникаций, их характер.

- Наличие или отсутствие фундамента, технические характеристики фундамента, а также связь фундамента с сооружением.

В спорных ситуациях выводы может сделать только специальная экспертиза. Необходимо отметить также, что целевое назначение земельного участка должно соответствовать объектам, расположенным на нем. Если возведение объектов недвижимости целевое назначение не предусматривает, то их строительство будет незаконным.

Необходимо подчеркнуть, что временные объекты городской среды не могут быть классифицированы как объекты недвижимости. Соответственно, права на такие объекты не подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для оценки правовых последствий признания нестационарного объекта недвижимостью, необходимо обратиться к нормам действующего законодательства. Статья 222 Гражданского кодекса РФ дает определение самовольной постройке: «Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил». В соответствии с данной статьей, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев признания права собственности на нее [1]. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 9 декабря 2010 г. № 143 обсудил Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

В настоящее время в условиях мегаполиса очень высока вероятность возникновения конфликта интересов предпринимателей и власти. Так, С.Ю. Селифонова отмечает, что положения закона, касающиеся самовольных построек, а также судебная практика в определенной мере направлены на упорядочение строительной деятельности, стимулируя лиц, занимающихся строительством, своевременно и в надлежащем порядке оформлять необходимые документы, связанные с возведением того или иного объекта недвижимости. Кроме того, она утверждает, что органам исполнительной власти предоставляется возможность пресекать выявленные нарушения требований закона, связанных с возведением объектов недвижимости, и на сегодняшний день этим правом они пользуются в полном объеме [4].

Подтверждает вышеизложенное и судебная практика. Так, Определением ВАС РФ от 8 июня 2009 г. № ВАС-6731/09 по делу № А76-25766/2007-4-677/150 установлено, что автозаправочная станция, являющаяся объектом недвижимости (капитального строительства), была незаконно построена на земельном участке, выделенном на условиях аренды для постройки временной некапитальной автозаправки, в связи с чем построенный объект представляет собой самовольную постройку, право собственности на которую не возникает, поскольку она не является объектом гражданских прав, и, следовательно, ее купля-продажа и регистрация права собственности на нее будут незаконными [5].

Необходимо отметить, что в случае незаконного использования земельного участка, суд принимает решение о демонтаже объекта независимо от того, будет ли данный объект классифицирован, как недвижимое имущество или нет. В качестве наглядного примера можно привести снос торгового комплекса "Звезда" в 2008 году у станции метро "Старая Деревня" в Санкт-Петербурге. Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области 25 января 2008 года по делу № А56-226/2007 было принято решение о сносе незаконной самовольной двухэтажной постройки, возведенной на земельном участке без оформления арендных правоотношений с КУГИ.

Анализируя нормы действующего законодательства и судебную практику, можно сделать однозначный вывод, что если на арендуемом земельном участке будет построен объект, по своим характеристикам признанный судом недвижимым имуществом, а в договоре аренды предусмотрено право размещения на данном земельном участке только временных объектов, судом будут применена норма ст. 222 Гражданского кодекса РФ о сносе такого объекта, как самовольной постройки. В случае самовольного занятия земельного участка, без оформления арендных правоотношений, наряду с административной ответственностью, предусмотренной ст. 7.1. КоАП РФ, решение о сносе объекта принимается независимо от того, будет признан объект недвижимым имуществом или нет.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // СПС "КонсультантПлюс".

2. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 02.11.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СПС "КонсультантПлюс".

3. Возисов К. Комментарий к статье А. Жирова "Самострой: проблемы настоящего и будущего" "Жилищное право", 2012, N 6 // СПС "КонсультантПлюс".

4. Селифонова С.Ю. Ответственность за самовольное строительство: признание права собственности или снос? "Адвокат", 2010, № 3 // СПС "КонсультантПлюс".

5. Определение ВАС РФ от 8 июня 2009 г. N ВАС-6731/09 по делу N А76-25766/2007-4-677/150 kad.arbitr.ru

© Александр Ущенко.

Первая публикация статьи автора: 4-я Международная научно-практическая конференция «Научные аспекты инновационных исследований» Самара, 2013 г. ISBN 978-5-9905242-1-7